По данни на Асоциацията на банките, у нас има изтеглени над 160 хил. ипотечни кредити, каза неотдавна председателят на парламентарната комисия по бюджет и финанси, Петър Кънев. Стана ясно, че 35 хил. от тези кредити са просрочени, а половината от тях въобще не се обслужват.
Това създаде един относително нов вид бизнес-публичната търговия на движими и недвдижими имоти.
Схемата е следната: В районния съд се разлепват обяви от съдебни изпълнители за публичен търг с тайно и явно наддаване на запорирани и обявени за публична продан движимости и недвижимости. Човек си избира, харесва си ден и час от обявените за оглед и така може да види, какво би искал да купи.
В деня на търга се отварят предложенията на наддавачитие, като стъпката за наддаване е 10% от началната цена. Този с най-висока цена печели търга. Ако се оспорва от останалите, следва устно наддаване. Предложилият най-висока цена - печели.
Имотът разбира се първо се пуска на 80% от реалната му цена, след това, при всеки следващ търг, цената се намалява с по 10%, ако разбира се преди това не е купен съответният имот, или движимост.
Това обаче е само едната страна на въпроса. Другата страна е загубата на жилището, недвижимостта, или съответната движимост. Тук драмата е тотална и всъщност именно тя формулира проблема.
Рискът от тегленето на кредит у нас се поема изцяло от кредитополучателя, а съответната кредитна институция – най-често банка, на практика се застрахова напълно от загуба на какъвто и да било актив. Оказва се ,че това е така само в България и Румъния, защото ние нямаме действащ закон за личните фалити. У нас фалит може да има само на юридическо лице.
За какво, собствено, става дума? Човек си купува жилище, например за 100 хил. евро, с ипотека от банка. Банката предварително е наела оценител, който е преценил, че залога при лош кредит може да е в рамките на 60%, тоест, банката отпуска 60 хил. евро на кредитополучателя. Той трябва да доплати 40 хил. евро. - самофинансиране. Става обаче така, че човекът изплаща 40 хил. евро от дължимите 60 хил. на банката. Спира да плаща и банката се задължава да изпрати съдебен изпълнител, който да опише и продаде жилището. То обаче е продадено за 50 хил. евро. Остават едни 10 хил. евро, които банката продължава да си търси от кредитополучателя и той освен, че трябва да доизплати тях, плаща и останалите 40 хил. евро от самофинансирането.
С една дума, кой поема риска? Той се поема изцяло от кредитополучателя. Банката обаче е наела оценител преди да отпусне кредита, който е определил риска на 60 хил. евро. Тоест, банката предварително приема залога за 60 хил. евро и отпуска кредит, а когато той не може да се погасява, рискът е изцяло за кредитополучателя, въпреки, че банката по собствена воля е приела залога преди отпускането на ипотечния кредит. Ето тук е проблемът, защото рискът трябва да е споделен, понеже и отговорността е съвместна.
Когато теглим кредит, независимо, дали е ипотечен, или не, ние подписваме един куп документи, сред които е и такъв, с който даваме съгласието си, че банката има право да променя лихвения процент едностранно и когато поиска. Теглим кредит за жилище, в случая той е ипотечен. След година, или две, банката може да ни удвои лихвата. Ние спираме да плащаме и губим жилището си.
Няма обаче на кого да се оплачем, защото у нас няма независима институция, която да играе ролята на регулатор на подобни взаимоотношения. Правата и на кредитополучателя, и на банката трябва да са равни, за да има справедлив паритет на финансовите отношения. На практика, фалиралият гражданин не може да обяви законен банкрут и това го превръща в напълно безправен субект, който има право само да изплаща задълженията си, които при това са онаследими. Дори и след смъртта си, задълженият продължава да дължи, чрез своите наследници! Нещо повече, дори човек да е достатъчно добросъвестен платец и да си изплати дадено задължение предсрочно, включително и по ипотека, се задейства правилото на „крепостничеството“, при което предсрочното погасяване се санкционираше с отделна наказателна лихва. Иначе казано, ти им връщаш парите по-рано и заради това те те глобяват!
В средата на миналия месец, правителството обяви, че от новата година ще отпаднат облекченията за ипотечните кредити за млади семейства с едно жилище. В последните дни обаче се заговори за защита на потребителите с ипотечни кредити. Посочи се, че банките ще могат да продават ипотекирани жилища, но разликата между продажната цена и банковия остатък от ипотечния кредит ще бъдат поделени като риск между банката и кредитополучателя. Дали обаче това ще стане, все още е въпрос на финансов окултизъм.
Дори това да стане факт, и хората да бъдат защитени, то правилото ще важи само и единствено за тези, които имат единствено жилище, а за останалите, проблемът остава изцяло в техен ущърб, защото се счита, че сделката се явява инвестиция...! Това е повече от абсурдно, особено като се има предвид, че стандартът за оценка се раздвоява! Тоест – мерим с двоен аршин – защитаваме едните за сметка на другите.
Разбира се, банките не са склонни да приемат част от риска при ипотечното кредитиране, което се и очаква, защото това трябва да бъде регламентиране не с експертна, или медийна препоръка, а със закон. В същото време, опасенията, че определянето на „споделен риск“ ще доведе до фалит на банки, е меко казано нахално, защото частните фалити, така или иначе са факт, независимо, дали са регламентирани с държавна санкция, или не са.
Промени в банковия сектор са необходими, те са жизнено необходими, защото до 2008 г. банките буквално раздаваха ипотечни кредити на улицата. А сега, когато все още сме в разгара на кризата, хвърлените тогава мрежи, вече са пълни с „нещастни шарани“, голяма част от които са на път да останат на улицата през ХХІ в., в една европейска държава, членка на ЕС...!
За novinite.bg
Няма коментари:
Публикуване на коментар